Phân lô, tách thửa tràn lan

Thời gian gần đây, tại nhiều địa phương trên địa bàn Nghệ An, tình trạng thu gom đất nông thôn, đất ở rồi phân lô, tách thửa để bán nền diễn ra rầm rộ. Trên mạng xã hội, các hội nhóm mua bán bất động sản liên tục xuất hiện quảng cáo đất nền vùng ven với mức giá "mềm", thu hút sự quan tâm của không ít người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Hàng chục thửa đất sau khi được tách nhỏ đang chờ đưa ra thị trường tại xóm Thanh Hoa, xã Nghĩa Thọ, trước diễn biến giao dịch đất đai sôi động thời gian gần đây.

Ghi nhận tại địa bàn xã Nghi Phong, hoạt động phân lô đất nông thôn diễn ra rầm rộ. Trên tuyến đường dẫn vào xóm Tiên Động (xã Nghi Xuân cũ), khu vực giáp ranh xã Nghi Phong, hàng loạt thửa đất được san lấp, kẻ vạch, chia ô vuông vức, tạo nên một "bức tranh" sôi động của thị trường bất động sản vùng ven. Dọc theo các khu đất vừa được "làm mới", nhiều chủ đất và môi giới bất động sản thường xuyên túc trực, sẵn sàng giới thiệu, chào mời người mua.

Theo một môi giới tên Trần Văn Tuấn, khu vực có giá cao nhất nằm trên tuyến đường vào làng, sát trục đường 72 mét. Các lô đất tại đây đang được rao bán với mức giá từ 39 - 41 triệu đồng/m². Những lô nằm sâu phía trong có giá mềm hơn, dao động khoảng 28 - 30 triệu đồng/m², diện tích phổ biến khoảng 8m mặt tiền, chiều sâu 30m.

Theo anh Tuấn, chỉ vài tuần trước, giá đất khu vực sát đường 72 mét mới ở mức 30 - 35 triệu đồng/m², nhưng khoảng hai tuần trở lại đây đã tăng nhanh, lên ngưỡng 40 - 41 triệu đồng/m². Từ khi dự án xây dựng Trung tâm Hành chính tỉnh Nghệ An đang hoàn thiện đầy đủ các thủ tục khởi công trong quý I/2026 tại phường Vinh Lộc và xã Đông Lộc, với diện tích khoảng từ 30ha đến 45ha, nằm gần trục đại lộ Vinh - Cửa Lò thì giá đất ở đây thay đổi từng ngày.

Môi giới tập trung về các đường làng tại xã Nghi Phong rất đông.

Tương tự, tại địa bàn huyện Nghĩa Đàn (cũ), tình trạng thu gom đất diện tích lớn của người dân rồi nhanh chóng chia nhỏ để rao bán cũng đang diễn ra khá phổ biến.

Tại xóm Thanh Hoa, xã Nghĩa Thọ, theo giới thiệu của một môi giới bất động sản, một khu đất rộng hơn 10.000m² đã được san gạt mặt bằng, chia thành 22 lô, mỗi lô có mặt tiền khoảng 7 - 8m, chiều sâu chừng 25m. Đáng chú ý, toàn bộ khu đất chỉ có một tuyến đường bê tông độc đạo, trong khi hệ thống thoát nước, kênh mương và hạ tầng kỹ thuật vẫn chưa được đầu tư đồng bộ. Dù hạ tầng còn hạn chế, các lô đất tại đây vẫn được chào bán với mức giá khoảng 220 triệu đồng mỗi lô.

Theo tìm hiểu, khu đất này vốn thuộc quyền sử dụng của một số hộ dân địa phương. Sau khi được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư, đất được hoàn tất thủ tục tách thửa, tiến hành san gạt mặt bằng, mở đường nội bộ rồi chào bán.

Đất tách thửa phân lô ở Nghĩa Thọ chưa có hạ tầng điện, nước.

Anh Trần Văn Nghĩa (trú phường Thái Hòa) cho biết, từng tìm hiểu mua đất tại đây nhưng cuối cùng quyết định dừng lại. "Giá thì rẻ thật, nhưng đường ngõ cụt, hạ tầng không có. Nếu mua để ở bất tiện, mua đầu tư rất khó bán lại", anh Nghĩa nói.

Thực tế cho thấy, không ít người mua đất vào thời điểm "sốt nóng" tại huyện Nghĩa Đàn cũ nay đang rơi vào cảnh chôn vốn. Nhiều khu đất sau khi phân lô xong bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, không người xây dựng, không hình thành khu dân cư như kỳ vọng. Những người muốn bán lại để "thoát hàng" buộc phải chấp nhận cắt lỗ, nhưng vẫn khó tìm người mua có nhu cầu ở thực.

Địa phương lên tiếng trước tình trạng giá đất tăng nóng

Theo bà Nguyễn Thị Nga, Trưởng phòng Kinh tế xã Nghĩa Thọ, trên địa bàn hiện có khá nhiều nơi thực hiện tách thửa, phân lô bán nền. Trong đó, có ít nhất hai khu vực tách thửa quy mô lớn, từ 20 lô trở lên, tại xóm Thanh Hoa và xóm Đông Hội.

Theo bà Nga, việc tách thửa cho con cái trong gia đình với quy mô 2-3 lô là phù hợp với nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, thời gian qua, một số nhà đầu tư lợi dụng kẽ hở trong quy định để "biến tướng", chia một thửa đất lớn thành hàng chục, thậm chí 40-50 thửa nhằm mục đích kinh doanh.

Một số khu đất tại Nghệ An được nhà đầu tư tiến hành san lấp mặt bằng, phục vụ việc tách thửa.

"Về lâu dài, việc này sẽ phá vỡ quy hoạch sử dụng đất. Các thửa đất ở hình thành dày đặc, tạo ra các khu dân cư mới nằm ngoài quy hoạch, gây áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội", bà Nga nói.

Cũng theo lãnh đạo xã Nghĩa Thọ, công tác quản lý đất đai ở cơ sở gặp không ít khó khăn do quy định hiện hành chưa bắt buộc lấy ý kiến chính quyền cấp xã khi phê duyệt hồ sơ tách thửa. Việc cấp giấy chứng nhận do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện, trong khi chính quyền xã không được thông tin đầy đủ.

Trước diễn biến giá đất tăng nhanh tại khu vực Nghi Phong, đại diện UBND phường Vinh Lộc khuyến nghị người dân và nhà đầu tư cần giữ sự tỉnh táo, cân nhắc kỹ các thông tin trước khi xuống tiền, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông.

Các nhà đầu tư gom đất rồi chia nhỏ, tách thửa bán.

Chính quyền địa phương cũng lưu ý người dân không nên vay mượn để tham gia "lướt sóng" trong giai đoạn thị trường đang nóng. Thực tế cho thấy, khi xuất hiện sốt đất ảo, giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm, người mua có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, thậm chí phải chấp nhận bán cắt lỗ.

Không chỉ Nghi Phong hay Nghĩa Thọ, tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan cũng đang xuất hiện tại nhiều địa phương khác trên địa bàn Nghệ An, nhất là các vùng ven đô, nơi giá đất còn thấp và nhu cầu đầu tư tăng cao.

Theo các chuyên gia quản lý đất đai, việc ồ ạt phân lô đất nông thôn không chỉ gây nhiễu loạn thị trường bất động sản mà còn để lại nhiều hệ lụy lâu dài. Phần lớn các khu đất sau khi tách thửa chưa được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật như thoát nước, điện sinh hoạt, phòng cháy chữa cháy, xử lý rác thải.

Nhiều tuyến đường nội bộ chỉ được làm tạm bằng bê tông mỏng, không có hệ thống thoát nước, không được giám sát chất lượng. Khi người dân về sinh sống, nguy cơ ngập úng, xuống cấp hạ tầng là điều khó tránh khỏi, trong khi chính quyền địa phương phải gánh thêm áp lực đầu tư, chỉnh trang sau này.

Trước thực trạng trên, chính quyền cơ sở và các ngành chức năng đều cho rằng cần sớm có giải pháp đồng bộ để kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.