Vướng mắc về quy định

Giải trình trước HĐND tỉnh Hà Tĩnh về việc xác định giá đất rất chậm làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh Lê Ngọc Huấn cho biết, quy định pháp luật có nhiều vướng mắc. Đặc biệt là xác định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ (Nghị định 12) còn nhiều vấn đề bất cập.

Ông Lê Ngọc Huấn, Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh giải trình về việc chậm xác định giá đất dự án đầu tư tại kỳ họp HĐND tỉnh vào tháng 7/2024. Ảnh: BHT.

Cụ thể, về chi phí phát triển để tính giá đất cụ thể có bất cập là không đưa vào tính toán chi phí dự phòng trượt giá, chi phí lãi vay và một số khoản chi phí hợp lý khác (chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công….) trong thời gian thực hiện dự án.

Lợi nhuận nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng nhưng không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

Ngoài ra, Nghị định 12 không quy định khung tỷ lệ, cách thức, căn cứ, cơ sở thu thập nguồn thông tin để xây dựng các yếu tố hình thành doanh thu (thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy), chi phí (thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư) mà tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12 giao cho UBND cấp tỉnh tự quy định để tổ chức thực hiện.

Một dự án trên địa bàn TP Hà Tĩnh phải "khóa trái" cửa không thi công do chưa có giá đất. Ảnh: HN.

Do vậy, quá trình Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan tham mưu UBND tỉnh quy định các chỉ tiêu nêu trên còn gặp khó khăn, đến nay chưa ban hành. “Nếu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư theo cách thức tính toán quy định của Nghị định 12, thì giá đất cụ thể sẽ tăng lên đột biến”, ông Lê Ngọc Huấn nói.

Mặt khác, các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất không mặn mà với dịch vụ này. Lý do là phí dịch vụ tư vấn theo quy định của Nhà nước còn thấp (bình quân từ 30-60 triệu đồng/1 dự án), quá trình xây dựng các phương án giá đất phải chỉnh sửa nhiều lần, trách nhiệm pháp lý rủi ro rất cao.

Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh cũng cho biết, để tháo gỡ các vướng mắc bất cập, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2024, đồng thời khắc phục các bất cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ.

Tuy nhiên, 4 tháng đã trôi qua kể từ khi Nghị định 71/2024/NĐ-CP ban hành, cơ quan chức năng Hà Tĩnh vẫn chưa tính được giá đất để tham mưu cho UBND tỉnh Hà Tĩnh.

Lúng túng

Nhìn nhận nguyên nhân chủ quan dẫn đến chậm xác định giá đất dự án để giao cho chủ đầu tư, Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh Lê Ngọc Huấn thẳng thắn cho biết, các thông tin, dữ liệu đầu vào của dự án chưa đầy đủ, chưa thống nhất để làm cơ sở tính toán xác định giá đất; điều chỉnh quy hoạch; vướng tài sản công…

Mặc dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hơn 2 năm nhưng dự án ở TP Hà Tĩnh phải "đứng bánh". Ảnh: HN.

Cụ thể, Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ trong phạm vi dự án còn có phần diện tích đường giao thông là tài sản công thuộc quyền quản lý của Tổng Công ty đường sắt Việt Nam - Bộ Giao thông vận tải).

Ngoài ra, dự án này có hồ sơ phê duyệt dự án đầu tư của nhà đầu tư còn sơ sài, thiếu thông tin, chưa thống nhất; một số nhà đầu tư thiếu phối hợp trong việc cung cấp các hồ sơ tài liệu liên quan để xác định giá đất phải đôn đốc, bổ sung nhiều lần.

Dự án Khu dân cư thôn 17 và 18 xã Tân Lâm Hương, huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh đang được thi công nhưng chưa có giá đất. Ảnh: HN.

Để kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất cụ thể đối với các dự án, Giám đốc Sở TNMT xác định, sẽ tập trung thực hiện nghiêm việc xác định giá đất trên địa bàn tỉnh theo chỉ đạo của UBND tỉnh; phối hợp tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định các chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất trên địa bàn tỉnh đảm bảo theo đúng quy định; Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh nghiên cứu đổi mới phương pháp, nâng cao chất lượng thẩm định; tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ làm công tác tham mưu, thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh…

Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh Lê Ngọc Huấn thừa nhận, các đơn vị tư vấn còn lúng túng, chưa có cơ sở xây dựng, hoàn thiện các phương án giá đất theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định gửi Sở TNMT để trình thẩm định, phê duyệt theo quy định.

Trong khi Hà Tĩnh đang loay hoay tính toán xác định giá đất dự án thì nhiều tỉnh, thành trên cả nước đã gỡ vướng và có phương án tính giá đất để giao cho nhà đầu tư. Khảo sát của một địa phương, tính đến 24/10/2024 đã có trên 30 tỉnh/thành xác định được giá đất của dự án để giao nhà đầu tư.

Hạnh Nguyên - Hà Vy