Dự án Khu đô thị Bắc Phố Châu 1 (huyện Hương Sơn, Hà Tĩnh) đã xây dựng gần hoàn thiện nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, Chủ đầu tư dự án nhiều lần bị phạt hành chính. Ảnh: Hạnh Nguyên.

Chậm tiến độ

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Hà Tĩnh, từ đầu năm 2024 đến nay, tiến độ xác định giá đất các dự án theo phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh đã chậm tiến độ so với yêu cầu. Các dự án bị chậm tiến độ gồm: Dự án Khu đô thị Bắc Phố Châu 1 (huyện Hương Sơn); Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ; Dự án Khu dân cư thôn 17, 18 xã Tân Lâm Hương, huyện Thạch Hà.

Ngoài ra, hiện nay, có 6 dự án Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Hà Tĩnh đã thẩm định và giao Sở TNMT chỉ đạo đơn vị tư vấn hoàn thiện, chỉnh sửa, bổ sung phương án giá đất.

Bao gồm: Dự án khu Khách sạn 5 sao Sea View tại phường Kỳ Phương, thị xã Kỳ Anh; Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu đất thu hồi thực hiện Dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ tại phường Nguyễn Du, TP Hà Tĩnh; Giá đất cụ thể đối với khu đất có diện tích 5.426,6m2 tại phường Hưng Trí, thị xã Kỳ Anh của Công ty CP Thương mại Dịch vụ du lịch Vạn Chài thuê sử dụng vào mục đích đất thương mại, dịch vụ; Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thôn 17 và thôn 18 xã Tân Lâm Hương, huyện Thạch Hà; Dự án Khu đô thị nhà ở thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ; Dự án xây dựng văn phòng làm việc kết hợp cửa hàng kinh doanh xăng dầu Giang Nam tại xã Thạch Trung, TP Hà Tĩnh.

Giải trình trước HĐND tỉnh Hà Tĩnh về việc xác định giá đất rất chậm làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh Lê Ngọc Huấn cho biết có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định số 12 ngày 5/2/2024 của Chính phủ còn nhiều vấn đề bất cập.

Cụ thể, về chi phí phát triển để tính giá đất cụ thể có bất cập là không đưa vào tính toán chi phí dự phòng trượt giá, chi phí lãi vay và một số khoản chi phí hợp lý khác (chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công...) trong thời gian thực hiện dự án. Lợi nhuận nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng nhưng không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.

Ngoài ra, Nghị định số 12 không quy định khung tỷ lệ, cách thức, căn cứ, cơ sở thu thập nguồn thông tin để xây dựng các yếu tố hình thành doanh thu (thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy), chi phí (thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư) mà tại khoản 8 Điều 1 Nghị định 12 giao cho UBND cấp tỉnh tự quy định để tổ chức thực hiện. Do vậy, quá trình Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan tham mưu UBND tỉnh quy định các chỉ tiêu nêu trên còn gặp khó khăn, đến nay chưa ban hành.

“Nếu xác định giá đất theo phương pháp thặng dư theo cách thức tính toán quy định của Nghị định 12, thì giá đất cụ thể sẽ tăng lên đột biến” - ông Huấn nói.

Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh cũng cho biết, để tháo gỡ các vướng mắc bất cập, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71 ngày 27/6/2024 quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa Luật Đất đai năm 2024, đồng thời khắc phục các bất cập, vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số 12 ngày 5/2/2024 của Chính phủ.

Mặt khác, các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất không mặn mà với dịch vụ này. Lý do là phí dịch vụ tư vấn theo quy định của Nhà nước còn thấp (bình quân từ 30 - 60 triệu đồng/1 dự án), quá trình xây dựng các phương án giá đất phải chỉnh sửa nhiều lần, trách nhiệm pháp lý rủi ro rất cao.

Lý do chủ quan

Nhìn nhận nguyên nhân chủ quan dẫn đến chậm xác định giá đất, Giám đốc Sở TNMT Hà Tĩnh Lê Ngọc Huấn cũng cho biết, các thông tin, dữ liệu đầu vào của dự án chưa đầy đủ, chưa thống nhất để làm cơ sở tính toán xác định giá đất; điều chỉnh quy hoạch; vướng tài sản công… Cụ thể, Dự án Khu nhà ở, dịch vụ thương mại thị trấn Đức Thọ, huyện Đức Thọ trong phạm vi dự án còn có phần diện tích đường giao thông là tài sản công thuộc quyền quản lý của Tổng Công ty đường sắt Việt Nam - Bộ Giao thông vận tải). Ngoài ra, dự án này có hồ sơ phê duyệt dự án đầu tư của nhà đầu tư còn sơ sài, thiếu thông tin, chưa thống nhất; Một số Nhà đầu tư thiếu phối hợp trong việc cung cấp các hồ sơ tài liệu liên quan để xác định giá đất phải đôn đốc, bổ sung nhiều lần.

Để kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất cụ thể đối với các dự án, Sở TNMT xác định, sẽ tập trung thực hiện nghiêm việc xác định giá đất trên địa bàn tỉnh theo chỉ đạo của UBND tỉnh; phối hợp tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định các chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất trên địa bàn tỉnh đảm bảo theo đúng quy định; Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh nghiên cứu đổi mới phương pháp, nâng cao chất lượng thẩm định; tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ làm công tác tham mưu, thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh…

Ông Lê Ngọc Huấn - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh cho rằng: Các đơn vị tư vấn còn lúng túng, chưa có cơ sở xây dựng, hoàn thiện các phương án giá đất theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định gửi Sở Tài nguyên và Môi trường để trình thẩm định, phê duyệt theo quy định. Thực tế qua nắm bắt tại các địa phương đều gặp vướng mắc, đến nay vẫn chưa thực hiện được.

HẠNH NGUYÊN